Le choc immobilier dû à la hausse des taux montre de premiers signes de contagion à la pierre papier.
Allons nous assister à un vent de panique sur ce marché ou est-ce le signe d’une adaptation du marché ? Notre point de vue synthétique sur la situation.
Le 24 juillet dernier, Amundi Immobilier a ajusté à la baisse la valeur de trois scpi : une baisse comprise entre 12 et 17%.
Les sociétés de gestion sont en effet autorisées à faire fluctuer le prix des parts de SCPI de plus ou moins 10% par rapport à leur valeur de reconstitution. Si cette valeur de reconstitution devient inférieure de plus de 10% au prix de souscription de la part, une baisse de prix doit ainsi être appliquée.
Si Amundi Immobilier est la première société à réagir, d’autres risquent de bientôt suivre.
Il est toutefois primordial de ne pas généraliser. Les SCPI ne réagiront pas de la même manière à cette évolution de marché. Les situations de départ diffèrent.
La diversification sectorielle interroge : il s’agissait là de SCPI à prépondérance de bureaux parmi les plus significatives du marché (70 à 80% d’immeubles parisiens), l’exposition au tertiaire étant un point faible depuis le Covid-19 tandis que la taille aurait pu constituer un élément de résilience, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.
Le taux de distribution était également inférieur à la moyenne des marchés depuis plusieurs années.
L’investissement SCPI : les critères essentiels
La diversification
La diversification est primordiale. Les bureaux parisiens sont ceux qui souffrent le plus depuis la pandémie. Le taux d’occupation en est nécessairement impacté. Diversifier les thématiques est essentiel : penser notamment au viager avec Turgot AM ou encore à la santé.
Toutefois les bureaux sont une classe d’actif aisément transformable : le recyclage urbain a le vent en poupe (pour ne citer qu’un exemple, Novaxia, acteur du recyclage urbain).
Autre interrogation à soulever : la liquidité
Les SCPI sont en théorie liquides, mais la cession de parts a un coût, en cas de retraits massifs les sociétés civiles pourraient être contraintes de céder les immeubles et ainsi cristalliser des moins-values.
Le mode de détention est alors primordial : assurance-vie vs détention directe.
En synthèse
Comme l’immobilier, la pierre-papier est un investissement long terme. Toutes les classes d’actifs sont cycliques et les SCPI ont, depuis les années 70, toujours fait preuve de résilience.
Beaucoup de SCPI ont ces derniers temps limité leur collecte afin de ne pas surpayer les acquisitions. De tels accidents étaient donc prévisibles, de nombreux gérants indiquant qu’il s’agit là du résultat d’un surplus de collecte investi lorsque le marché immobilier était trop cher et quand les taux étaient au plancher.
Les cartes semblent donc redistribuées sur le marché des SCPI. Une meilleure sélectivité ainsi qu’une rigueur s’imposent à votre conseiller. Des baisses de prix peuvent donner aux épargnants des points d’entrée moins élevés et mécaniquement des rendements plus importants.
Nous demeurons à votre écoute afin de vous apporter toutes informations utiles à votre prise de décision.
Marion ZARFOROUSHAN, gestionnaire de patrimoine
