Nous vous faisions part lors d’un précédent article de la fin du dispositif Pinel en décembre 2024 et évoquions la location meublée non professionnelle comme alternative efficace. La location meublée offre en effet une rentabilité très intéressante.
Voici nos conseils et explications pour optimiser votre investissement.
Une fiscalité attrayante et spécifique
Comme son nom l’indique, le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) s’adresse spécifiquement aux propriétaires qui louent un ou plusieurs biens meublés. Par opposition à la location nue, dont les loyers sont imposés en tant que revenus fonciers, les loyers tirés d’une location meublée ont la particularité d’être considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour profiter de la fiscalité en LMNP, voici les deux conditions alternatives :
- Le montant total annuel des loyers perçus doit être inférieur à 23 000 € TTC
- Ou ce montant ne dépasse pas 50 % du revenu total du foyer
Si vous louez des meublés, mais que vous ne remplissez aucune de ces deux conditions, vous entrez alors automatiquement dans le régime de la location meublée professionnelle (LMP).
Micro-BIC ou régime réel ?
Même si vous relevez du régime de loueur de meublé non professionnel, deux modes d’imposition différents peuvent s’offrir à vous : la microentreprise et le régime réel.
Le régime de la microentreprise, ou « micro-BIC », ne vous permet pas de déduire vos charges, mais propose en compensation une comptabilité simplifiée et surtout un abattement forfaitaire de 50 % des loyers perçus avant imposition. Pour en bénéficier, il est nécessaire de ne pas dépasser un certain plafond de loyers perçus au cours de l’année. Auparavant fixé à 33 200 €, ce plafond a connu une forte hausse en 2018 et atteint désormais 70 000 €.
Le régime réel, quant à lui, est obligatoire pour tous ceux qui dépassent le plafond, mais peut aussi être choisi librement par ceux qui se situent en dessous. Il s’agit cette fois de calculer et déduire de votre revenu imposable l’ensemble de vos charges, ce qui inclut entre autres les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les travaux… mais également les frais d’amortissement LMNP.
Régime réel et amortissement : comment ça marche ?
Le principe de l’amortissement LMNP au régime réel consiste à lisser, sur plusieurs années, la dépréciation d’usure du logement et des meubles. La valeur d’amortissement ainsi obtenue est ensuite déduite chaque année des bénéfices réalisés. Le montant de l’amortissement annuel tient compte à la fois du mobilier, de l’équipement et du bien immobilier lui-même, mais pas de la valeur du terrain. La durée d’amortissement du bien immobilier peut ainsi être comprise entre 25 et 40 ans selon les cas, tandis que celle du mobilier peut être de 5 à 7 ans.
L’amortissement ne crée pas un déficit foncier, mais le surplus peut néanmoins être déduit des bénéfices futurs pendant neuf ans. Ce mécanisme peut s’avérer extrêmement précieux au cours des premières années de location, lorsque les charges sont typiquement les plus importantes.
De fait, la location meublée permet de générer des revenus peu ou non fiscalisés.
Des loyers plus élevés en location meublée
Un des avantages de la location meublée concerne le loyer qui est souvent 10 à 30% plus élevé qu’un logement nu, selon sa localisation et ses équipements (meubles, électroménagers, techniques, etc.).
Cette différence de prix est justifiée, car vous offrez un service supplémentaire à votre locataire. Il n’a qu’à poser ses valises et à s’installer. Vous lui faites gagner du temps, économiser de l’argent et vous réduisez ses contraintes.
Par conséquent, votre rentabilité n’en est que décuplée.
Pour rendre attractif un meublé, mieux vaut y installer tous les équipements modernes (télévision, Internet…). Pour les baux signés depuis le 1er septembre 2015, le mobilier doit au moins comprendre les éléments suivants : un lit avec couette ou couverture, des volets ou des rideaux dans la pièce à coucher, des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur doté d’un compartiment pouvant descendre à une température de – 6 degrés, des ustensiles de cuisine et de la vaisselle pour prendre ses repas, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires ainsi que des appareils d’entretien ménager.
La souplesse du contrat de bail
Sous le statut LMNP, la flexibilité du bail de location meublée représente un avantage. Vous bénéficiez d’une plus grande souplesse pour changer de locataire, réaliser des travaux d’amélioration ou tout simplement réviser le loyer.
Egalement, vous limitez les risques liés aux impayés de loyers : la souplesse de changer de locataire vous permet de rebondir rapidement.
Second atout des baux en location meublée, vous pouvez demander deux mois de loyer hors charges pour le dépôt de garantie, contre un mois hors charge pour une location nue.
Ensuite, l’avantage de la location meublée pour un propriétaire en LMNP réside dans la durée du préavis de trois mois pour congédier son locataire avec un bail renouvelable d’un an. Ce délai est de six mois avec un bail de location non meublée.
En pratique : les charges locatives
Deux solutions s’offrent au bailleur pour faire payer au locataire les charges qui lui incombent (eau, électricité…). Soit il lui impose le règlement de provisions mensuelles, régularisables chaque année sur justificatifs. Soit il décide d’appliquer un forfait de charges, payable par mois ou par trimestre. Si le contrat de bail le précise, ce forfait peut être révisé à la hausse tous les ans suivant l’inflation, mais il ne donne jamais droit à régularisation. L’avantage de la formule est sa simplicité. Attention toutefois à ne pas abuser : la loi précise que le montant du forfait facturé doit être cohérent avec les charges réelles dont le locataire aurait dû s’acquitter.
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