Avec le début de l’examen du projet de loi de finances (PLF) 2024, depuis le mardi 10 octobre, plusieurs amendements visant à durcir la fiscalité des locations de courte durée sont actuellement à l’étude.
Examiné et adopté le 12 octobre, l’amendement CF-2789 quant à lui déposé par le Groupe Renaissance a été adopté et fera partie du projet de loi de finance 2024.
L’afflux de touristes, ainsi que l’essor des meublés de tourisme dopés par les plateformes en ligne comme Airbnb, tendent à fragiliser l’équilibre du marché du logement.
Dans tous les cas, l’objectif est de limiter les avantages fiscaux de cette activité censée représenter un complément de revenus.
L’abattement fiscal des locations touristique réduit à 40 %
Dès lors que le chiffre d’affaires n’excède pas 72 600 € pour les locations saisonnières et 176 200 € pour les locations meublées de tourisme classées, le propriétaire peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % pour les locations meublées classiques et de 71 % pour les locations de tourisme classées grâce au régime d’imposition micro-BIC.
Cet abattement de 71% est encore plus avantageux : il s’agit de faire « classer » le logement. Un organisme agréé évalue le niveau de confort et d’équipement du meublé, en lui attribuant un classement allant de 1 à 5 étoiles, comme pour les hôtels. Ce classement offre ainsi au bailleur un abattement de 71 % sur les recettes encaissées.
Ces amendements doivent alors permettre la mise en place d’un taux unique de 40 % pour les déductions fiscales liées aux revenus des meublés touristiques.
Cette mesure interpelle, car il y a évidemment beaucoup plus de charges à payer pour un propriétaire qui met un logement meublé à disposition de ses locataires qu’un logement nu.
Harmoniser la réglementation des locations saisonnières
De son côté, le rapport ministériel propose aussi « d’élargir aux locations de courte durée les obligations en termes de performance énergétique applicables aux locations en résidence principale ».
L’amortissement pris en compte dans le calcul de la plus-value
Après ce premier coup de matraque, les députés ont adopté en commission des finances deux nouveaux textes qui vont (très certainement) mettre à mal les avantages fiscaux des bailleurs. Cette fois-ci, les parlementaires s’attaquent à la taxe sur les plus-values à la revente immobilière. L’amendement voté en commission des finances de l’Assemblée nationale, vient ainsi remettre en cause le mode de calcul de cette taxe, jugée trop avantageuse pour les bailleurs.
Les députés souhaitent en effet intégrer l’effet de l’amortissement comptable du logement dans le calcul de leur plus-value. L’amortissement correspond au niveau de «pertes», d’un point de vue comptable, de la valeur du bien à l’usage.
Une incertitude sur le périmètre des bailleurs concernés
L’amendement adopté par les parlementaires ne précise pas de périmètre. Cible-t-il ainsi l’intégralité des propriétaires de locations meublées assujettis au régime fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou se limite-t-il aux seuls propriétaires de locations saisonnières de courtes durées ?
Les bailleurs de locations meublées longue durée – souvent destinées à loger des étudiants, ou des jeunes actifs -, seraient donc épargnés si la seconde option est retenue.
Reste à savoir quel périmètre exact sera finalement retenu par les députés lors du vote en séance plénière.
Cet amendement doit être validé par le Sénat lors de son examen, spécifiquement voulu en session extraordinaire par Elisabeth Borne, facilitant ainsi le recours au 49.3.
Dans un contexte de crise du logement, modifier la fiscalité des bailleurs particuliers offrant un logement à 1 foyer français sur 4 ne revient-il pas à envoyer un signal négatif aux investisseurs ? Nous pouvons craindre une accélération de la thrombose subie par les milliers d’étudiants, jeunes actifs, et autres foyers déjà face à la difficulté extrême pour trouver un logement.
